写字楼空置率飙升!排全国第三?青岛经济稳步的增长的背后
如果你路过青岛崂山、市北CBD一带,那一排排气势恢宏的玻璃幕墙大楼,一定会让你误以为这里是经济腾飞的
经济在涨,写字楼空着:背后的三大线. GDP数字亮眼,但对写字楼需求有限
青岛的经济数据确实挺亮眼,2024年前三季度GDP同比增长5.8%,甚至跑赢了全国中等水准。但问题是,这个增长主要靠制造业和基建拉动,而这一些企业压根不需要高大上的写字楼办公。
写字楼最主要的客户是谁?金融、科技、专业服务业。然而青岛的经济结构里,这一些行业的占比并不高,反而是生产性服务业和物流业占了大头。这一些行业更喜欢什么?产业园区!园区里有厂房有仓储,还便宜。这就导致青岛写字楼市场的需求被严重稀释。
举个例子,去年一家物流企业本打算搬到市北CBD,可一对比,发现产业园里的办公室每平米便宜30%,并且还有仓储设施。最后毫不犹豫地放弃写字楼,直奔园区而去。
青岛的写字楼市场有个特点:三年不开张,开张吃三年。但凡有新项目交付,动不动就是十几万㎡的体量。2025年预计又有17.4万㎡的新增供应入市,未来三年总供应量高达36万㎡。
一座座新楼拔地而起,旧楼的空置率还在飙升,租金却被一路压低。从甲级写字楼租金来看,青岛平均租金107.2元/㎡/月,和几年前相比缩水了20%以上。
最尴尬的是,很多写字楼为了争抢客户,开始推出超长免租期。之前最多免三个月,现在一开口就是六个月甚至一年。可即便这样,仍然难以找到愿意长期租赁的企业。
除了供应过剩,写字楼租不出去还有个重要原因:成本太高!租金贵也就算了,物业费更是让人咂舌。一位朋友抱怨道:“光物业费一年就4万,后来干脆赔钱卖了写字楼,在非核心区租了个便宜的办公室,省下来的钱还能投资点别的。”
很多中小企业本来就资金紧张,遇上这种高昂的办公成本,自然会选择更经济实惠的办公地点。
从短期来看,青岛写字楼市场的空置率恐怕只会更高,未来三年内将有约36万㎡的新增供应投放市场:
将于2025年入市;元宇宙产业大厦将于2026年供应;浮山湾总部商务大厦、航运贸易金融总部大厦将于2027年入市。随着新增优质写字楼项目持续入市,将加剧市场之间的竞争,加大去化压力,租金和空置率水平将持续承压。
更糟糕的是,这些新写字楼大多集中在崂山、西海岸和市北CBD,正是空置率最高的区域。市场供给一多,业主们就只可以通过降价、增加免租期等手段抢客户,价格战在所难免。
虽然短期内前景不太乐观,但长久来看,随着青岛城市更新步伐加快,写字楼市场有望迎来新机遇。比如物美城市更新项目和绿城深蓝中心等新项目,都在尝试引入绿色低碳建筑和智慧办公概念,为未来吸引高端客户做准备。
另外,青岛近年来全力发展元宇宙产业、生物医药和海洋科技等新兴起的产业,这一些行业有望成为未来写字楼的主要客户群体。只要这些新兴起的产业发展起来,写字楼市场迟早会回暖。
还有一个有必要注意一下的趋势是灵活办公模式的兴起。共享办公空间、灵活租赁慢慢的变成了很多初创企业和自由职业者的首选。传统写字楼如果能顺应这一趋势,进行内部改造,提供更多灵活的租赁方式,也许能打开一片新天地。
未来如何破局?一方面要靠产业升级,吸引更多高端客户;另一方面,写字楼自身也得转型,从单一的办公用途向多功能、复合型发展。毕竟,与其让大楼空着,不如改成公寓、酒店或共享空间,说不定还能杀出一条血路。